楼市调控之下:政策高压态势持续 房企竞速布局

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2018-07-17 20:10:23

2018-06-09 10:16 来源:中国新闻周刊 / 记者:赵一苇 /  编辑:卢一

导语

5月,全国楼市进入燥热期,房地产政策高压态势仍在持续。住建部10天两度重申房地产调控,强调资金管控和整顿市场双管齐下。

图为航拍海口市国兴大道(资料图)。 中新社记者 骆云飞1%,保持低位状态,其中,国内贷款增速和个人按揭贷款增速双双出现负增长。至此,一些房企曾惯用的“十个瓶子三个盖”扩张模式被堵死。

  “在国内金融去杠杆的大环境下,针对房地产的信贷定向紧缩,一些房企从前借新账还旧账的路子走不通了。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向《中国新闻周刊》表示。

  国内融资环境不利,大型房企迅速把目光转向海外。“转向海外也是有成本方面的考虑。海外的融资成本比国内低得多,国内融资成本在15%~20%,海外成本从前为6%左右,现在可能8%以上。”顾云昌告诉《中国新闻周刊》。

  据国家发改委5月披露的信息显示,融创中国、万科企业、华远地产、金科集团、首创置业、泛海控股、力高地产、旭辉集团等房企境外发行债券予以备案登记。但随后,国家发改委、财政部联合印发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》,要求严防外债风险和地方债务风险。很快,外汇局也表示,将强化对重点领域、重点行业借用外债的管理,除有特殊规定外,房地产企业、地方政府融资平台不得借用外债。

  这意味着房企和城投平台境外发债也将受限,房企融资的难度进一步加大。

  在融资困境下,资产证券化(ABS)被一些房企当作救命稻草,今年以来发行总量已接近800亿元,呈井喷态势。对此,某证券首席房地产分析师陈斌在接受《中国新闻周刊》采访时表示,资产证券化不能直接视为一种融资工具,其经营层面的意义更大。

  “企业可以采用资产证券化的手段来盘活资产,以腾挪出更多的注意力来提高生产经营水平。”陈斌告诉《中国新闻周刊》,“现在这些房企热衷资产证券化的核心目标是盘活存量资产,有效降低实体经济的融资成本,但它在融资总量上占比很小。”

  在销售回笼方面,房企的回资周期也被拉长。“当前许多热点城市实行限购限价限售限贷的‘四限’政策,个人住房贷款审核趋严,放款时间有所延长。”顾云昌说,“这样一来,开发商销售渠道上的资金回笼速度会有所延迟。”

  愈加严峻的环境下,房企的资金链开始绷紧。“从供应到消费都会受影响。尤其对于一、二线城市的房企,拿地成本和经营成本更高,资金紧张的影响和风险都非常大。”中国房地产协会会长胡志刚对《中国新闻周刊》坦言。

资料图:置业顾问向民众推荐商品房户型。中新社记者 韦亮9%,居行业低位。申万宏源研报也指出,万科现金流稳健,杠杆率较低,业绩确定性居于行业前列。

  胡志刚则认为,这一轮调控目的在于整顿行业秩序,也提高了房地产行业门槛,加快房地产行业优胜劣汰,融资管控对龙头企业的影响不大,中小企业比较危险。

  “从有息负债的角度看,目前绝大多数行业龙头公司的财务状况,并没有网传的那么紧张,中小企业面临调控的压力更大。”前述分析师也表示。

  申万宏源固定收益研究主管孟祥娟称,大型房企融资途径比较广泛、融资能力强,可以保持信心。但随着下半年偿债高峰期的到来,要特别警惕中小地产商的资金压力。“建议规避2018年到期债务多、杠杆率高、项目主要布局在非环核心城市群的弱三四线城市中小型房地产企业。”孟祥娟说。

  “当前并非扩张的好时机,中小房企在去年跟风拿地、赌一把高负债都是下错了棋,如今骑虎难下,杠杆高得令人惊讶,资金链断裂的风险非常大。”胡志刚对《中国新闻周刊》直言,“现在的形势,只会让能活的活好,濒死的死掉。”

资料图:福州一处商品房在建中。中新社记者 吕明5万间房量。近期,旭辉集团、招商蛇口、中骏集团、富力地产等规模房企也强势入局。

  最近,国家统计局新闻发言人刘爱华表示,稳定房价去库存取得积极成效,房地产领域总体平稳。未来将继续保持政策的连续性、稳定性。将加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,同时加快房地产长效机制建设。

  针对当前的房地产政策环境,胡志刚认为,房地产高压政策可能持续到2020年。“中央本意是稳定房价,促进房地产市场常态化,而政策是否加码则取决于市场热度。房地产不能绝对市场化,市场化和政府调节需要结合,政策也要把握力度。”

  顾云昌则认为,尽管中央反复强调坚持调控不动摇,但地方已经通过人才引进方案变相松动限购政策。“地方需要协调好人才政策和调控政策的关系,结合考虑人才的吸纳量和城市供应量,盲目引进人口会加剧资源紧张,造成市场波动。”

  “政府鼓励房企发展住房租赁业务,这会延长开发商的回资周期,对中小企业而言是难以承受的。住有所居,住有宜居,住有好居。”在胡志刚看来,住宅品质上已经出现了供需矛盾,无论租购,民众都在追求更高质量,住宅产品的革命性改革已经迫在眉睫。

  “住宅市场应该梯度化,租购并举也要满足各层次匹配需求。以后的住宅产品趋势是,面积可以小,品质必须好。闷罐子式的房屋品质已经跟不上现代需求了。”胡志刚说。