棚改暂停宣告房价下跌周期开始!

betvlctor伟德

2018-07-17 21:28:10

金融圈 2018-07-02 21:19

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来源:通货朋仗(ID:zt) 最近的两件大事,一个是定向降准,另一个是棚改货币化安置暂停。 定向降准 很多楼市自媒体一听到降准,本能反应就是房价会涨,但我会很明确的告诉大家,不要信,房价不会涨。 这次定向降准主要分为两方面,一是5000亿元支持“债转股”,二是2000亿元支持小微企

来源:通货朋仗(ID:zt)

最近的两件大事,一个是定向降准,另一个是棚改货币化安置暂停。

定向降准

很多楼市自媒体一听到降准,本能反应就是房价会涨,但我会很明确的告诉大家,不要信,房价不会涨。

这次定向降准主要分为两方面,一是5000亿元支持“债转股”,二是2000亿元支持小微企业。

“债转股”并不难理解,比如说,周老板开了一家大公司,市值100个亿。大家都知道开公司是一定有负债的,想要做大,必须要加杠杆,而且越是市场好的时候,会倾向于把杠杆加高。假如2016年的市场特别好,我的公司经营情况各方面都非常好,我肯定希望扩大公司规模,这时公司就需要去银行借款,银行看到我的公司经营状很好,就非常乐意把钱借给我。所以在2016年,公司在银行借了40亿贷款(负债)。

但是转到2017年,市场突然发生了变化,公司经营困难,但是我又不得不每年向银行还很高的贷款利息,这种情况持续到2018年之后,公司就更加困难了,每个月的贷款利息都快要还不上了。

这时,国家会意识到,市场中有大量的公司面临着这样的情况,所以国家会推进“债转股”来拯救我们这些企业。要知道,企业真的因为负债太高而死掉的话,银行借出去的钱就彻底没人还了,就会有一批坏账产生。

这是肯定大家都不愿意看到的结果。

其实银行很无奈,钱收不回来,还不能让企业自生自灭,所以到最后最好的结果就是:既然贷款还不上,那干脆就把那些负债转化成股份,银行会再启动一批资金来帮助企业,这就是定向降准债转股的意思。

当然,定向降准是国家层面上为了保证经济体的健康而采取的政策。

债转股所针对的都是一些比较大的企业,小企业搞债转股就不太合适,但目前国家的经济形势是,大企业生不如死,小企业同样生不如死,且即将要死。所以定向降准的另一方面就是扶持小微企业,降低融资难度。

至于定向降准的这7000亿能不能流入楼市,可以分两方面看,一是企业本就负债很高,国家出手之后,企业先做的就是自救,而不是想着去哪哪买房,买不好亏得反而会更多;另一方面就是一线及一些强二线城市,目前的限购限贷政策非常严,即使是少量的资金流入楼市,对于房价也不会有什么影响,目前北京的回暖,跟降准没有一点关系。

所以,看到降准就以为房价要涨的观点可以止于此了。

放水

很多人认为降准就是传说中的放水,货币漫灌,其实降准算不上放水,本身就是池子里的水,增加一下流动性而已。

真正的放水是开动印钞机印钱。

比如说2008年搞的4万亿,就是真正意义上的放水。放水所对应的一定是大修大建,毕竟印出来的钱要对应到一定的实体项目上,至于这些项目有用没用这是后话。

2008年之后,国家基建大修,各地的房地产行业非常火热,大小城市盖了很多楼房,与这些基建、楼房等所对应的就是大量的货币。货币通过这种方式流入了市场,但最终这些基建和高楼能不能真正用得上,就只能边走边看了。一般意义上,大修大建之后,肯定会有大量的浪费,各地会出现大量的烂尾楼,这是毫无疑问的。

最后,钱流入了老百姓的腰包,而老百姓手里拿着这些钱没有地方投资,大概率上都去买房了,最后会导致房价的上涨。

以上这是一整条逻辑,即放水之后房价大涨。注意,可不是降准。

棚改货币化暂停

其实棚改货币化安置就是在放水,棚改就是实体项目,银行的钱通过这些项目流入老百姓腰包,央行对于棚改的支持力度又很多,所以我们看到2016年之后,全国房价普遍翻倍。

虽然原计划棚改会持续到2020年,但计划是计划,变化是变化。棚改这种项目,有很大的灵活性。对于地方政府来说,既然国家肯出钱支持棚改项目,那么地方肯定倾向于多报项目,这样就可以从银行拿到更多的钱,只要审批没那么严格,按理说,棚改可以永远进行下去。

记得2008年汶川地震的时候,西安很多高校都派人去灾区赈灾,所做的主要工作就是鉴定村子里到底有多少危房。每个学校都负责一个村子。由于上报了危房之后,老百姓就能够多得到一点补偿,所以那时候我们学校的老师就想通过用这种方式来帮一些灾民。

到最后上报的时候,多数的学校都给一个村子报了10几个危房,但我们学校的老师给上报了50个危房。领导一看,悬殊这么大,肯定有问题。但我们学校本身就是建筑大学,在房屋方面肯定是专家,所以我们学校的老师就说,对啊,确实有问题,要不其它村子的危房我们也帮着鉴定一下。领导一听,就说,算了算了,就这样吧。

棚改是类似的,真正的棚户区改造完了之后,一些老小区也可以当作棚户区来改造,这些改造完了,还可以把新一点的小区当成棚户区来改造,无非就是把理由给的充分一点。只要有钱,你家也可以变棚户区,所以棚户区改造是无止境的。

而棚改项目要不要停,地方政府说了不算,国家一直给钱,地方政府肯定希望多拿到钱,但是地方的房价又普遍翻倍的涨,虽然地方政府也会担心高房价的问题,会用限购限售等政策来调整,但归根到底,棚改项目需要国家来叫停。

再不叫停,地方房价跟实体脱节太严重,接下来所面临的就是崩盘的问题了,这对于经济体的损伤更大,国家也肯定不希望看到这种情况的发生。

昨天微博上的这一条,很快就删掉了,但很明确告诉大家,这个消息是真的。

从官方来说,不可能会写出类似“一刀切、全部暂停”这样的话,但实际意思其实就是如此。

在国开行的回应中,也没直接否定棚改一刀切,而是说“并未暂停所有棚改项目,仍在进行中的项目继续执行”。

如果是谣言的话,那就很简单,官方会直接否定,从官方回应来看,其实已经默认了。当然,进行中的项目继续执行也很好理解,有的项目进行到一半,总不能就扔在那不管吧,肯定要把当前项目做完。

房价

很多人关心的是,接下来房价怎么走。

单纯说房价涨与跌没有什么意义,必须分城市来看,中国的城市大致分为两类,一类是一线城市北上深,另一类是二三四五线城市。

当然更细的划分应该在二线城市中做一下切割,大致分为两类,一类是有潜力的二线城市,比如杭州,另一类是平庸的二线(省会)城市,比如太原。

一线城市的房价由于已经横盘了一到两年,所以目前的房价走势只有一种,像北京的房价其实已经有了部分涨幅,而上海还一直处于横盘状态,这完全是城市内部的供需关系所决定的。

而多数的二线及三四线城市,由于刚刚经历了较大的涨幅,棚改货币化安置暂停之后,房价下跌不可避免。其实在不少二线城市,二手房的成交量已经大大下滑,成交难度比较大,这种情况的言外之意就是房价在跌,只是处于跌的初期。

对于一些房价涨幅过猛的三四线城市来说,房价大幅回调的的概率非常大。原因很简单,地方经济无法支撑高房价,人口外流,需求持续降低,又取消了货币供给,接下来一定是房价大跌。

对于那些有潜力的二线城市,比如杭州、南京、成都、武汉等,虽然房价也会回调,但由于经济面向好,长远依然看好。

如何判断本地房价的走势,其实很简单,那就是关注二手房市场,二手房市场体现真正的供需关系,不要看新房市场。

新房市场一方面会由于政府的限价,单价会比二手房高很多,所以会造成抢房局面,某地有抢房新闻不代表当地楼市火爆,只代表新房有很大的套利空间。另一方面,有的地方政府给新房的限价会比较高,也可以理解为没有限价,所以主动权在开发商手里,开发商自然是开一期涨一期,造成涨价幻觉,会形成部分溢价。

未来至少两年内,国内的大多数城市都会处于下跌周期内,到时市场整体都会比较悲观,这种情况并非第一次出现,只不过人们习惯忘记罢了,那些认为当地房价永远涨的人也会冷静下来,重新思考这个世界。

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